Preguntas frecuentes en relación a la Compra-Venta de Inmuebles

Durante la intermediación inmobiliaria, ¿cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta alcanzar la Inscripción Registral?


Usualmente son tres:

  • Reserva de compra.
  • Boleto de compra-ventao Seña confirmatoria (Art. 1059 CCyC)
  • Escritura traslativa de dominio.

Los dos primeros confeccionados por el corredor inmobiliario y el tercero por el Escribano.

 

¿Qué significa la reserva de compra?

Este instrumento simplemente se comprende como una “oferta” que la parte compradora realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero y, que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, la operación no sigue su curso.
 
¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?

Una vez aceptada la oferta realizada por la parte compradora, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de compra-venta o bien directamente, dependiendo de las circunstancias comerciales, de la Escritura.
 
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente luego de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble es conveniente estar muy seguro de realizar la operación.
 
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello a la parte compradora, ¿Cómo continúan los trámites?

Generalmente con la firma del Boleto de compra-venta dentro del lapso de tiempos establecidos en la misma reserva. El Boleto de compra-venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes. Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que la parte compradora se contacte con el Escribano que intervendrá en la operación para la confección de la Escritura traslativa de dominio y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 
¿Se perfecciona la operación con la firma del Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria?

No, en realidad la operación se perfecciona con la firma de la Escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto/Seña como un verdadero contrato de compra-venta en el que se establece la obligación de escriturar, también llamado principio de ejecución de contrato. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Recordar que lo acordado es ley entre las partes pues surgen derechos y obligaciones.
 
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribir el Boleto decompra-venta / Seña confirmatoria?

En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
 
¿Si la persona que figura como propietario del inmueble ha fallecido?

El principio general establece que sólo puede “transmitir” el dominio quien figure como titular en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, tales como los declarados herederos, aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la declaratoria de herederos y/o sucesión de la persona fallecida, conociendo en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria y la correspondiente Escritura.
 
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria y la Escritura?

El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades, se podría indicar que se encuentra relacionado con la forma de pago. Normalmente se establecen no menos de treinta (35) días corridos.
 
¿Quién designa al Escribano interviniente?

En principio, según los usos y costumbres, al Escribano lo designa la parte compradora al momento de firmarse el Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir si la parte vendedora realiza una financiación constituyendo hipoteca como garantía, en esos casos al Escribano suele designarlo esta última al igual que cuando se trata de una primera venta de Unidades Funcionales en Propiedad Horizontal.No obstante la regla general es la libertad de contratación entre las partes. (Art. 958 CCyC)
 
¿Quién abona los honorarios del Escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

Los honorarios del Escribano generalmente los abona la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora. El impuesto a la transferencia de inmueble (I.T.I: 1,5%) lo abona la parte vendedora.No obstante la regla general es la libertad de contratación entre las partes. (Art. 958 CCyC)
 
¿Quién abona los honorarios del corredor inmobiliario?

Conforme la legislación vigente, ambos clientes, vendedor y comprador, repartiendo en porcentajes iguales los que se cancelan a la firma del Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria, conforme a la Ley 20266 y modificatoria Ley 25028.
 
¿Qué sucede con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el Escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los impuestos y servicios que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el Escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los servicios (luz, gas, teléfono, cable, internet, etc.), deberá hacerse una retención estimativa en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal se requerirá la constancia de deudas por expensas comunes.
 
¿Cuándo se entrega la posesión del inmueble?

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de compra-venta/Seña confirmatoria conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia la operación no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede acarrear.
 
Artículos de interés del Código Civil y Comercial de la República Argentina.

ARTICULO 13.-Renuncia. Está prohibida la renuncia general de las leyes. Los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que el ordenamiento jurídico lo prohíba.

ARTICULO 765.-Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada odeterminable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

ARTICULO 766.-Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

ARTICULO 944.-Caracteres. Toda persona puede renunciar a los derechos conferidos por la ley cuando la renuncia no está prohibida y sólo afecta intereses privados. No se admite la renuncia anticipada de las defensas que puedan hacerse valeren juicio.

ARTICULO 958.-Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.

ARTICULO 1059.-Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

ARTICULO 1091.-Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida opermanente,la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia.

PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO
“Nadie puede alegar en su beneficio, la propia torpeza.”
 
 
     
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